Firmele care dețin hale, spații sau depozite: cum se aplică impozitul pe construcții din 2025

Firmele care dețin un abonament juridic sau colaborează constant cu Stănilă – Attorneys at Law beneficiază în mod curent de informări actualizate și de interpretări personalizate privind modificările legislative care afectează direct domeniul lor de activitate, inclusiv în materie fiscală, comercială și de conformare juridică. Aceste actualizări sunt adaptate particularităților fiecărei companii, oferind o înțelegere clară și aplicată a obligațiilor legale și a oportunităților de optimizare conform legislației în vigoare.

Schimbările aduse de Legea nr. 166/2025, care aprobă Ordonanța de urgență nr. 21/2025, au generat numeroase întrebări în rândul firmelor care dețin sau administrează hale industriale, spații comerciale, ateliere de producție ori depozite logistice. Aceste active imobiliare se află în centrul activității multor companii din domenii precum construcțiile, transporturile, distribuția sau producția, iar noul cadru fiscal le vizează în mod direct. Întrucât aceste construcții reprezintă, de regulă, investiții majore și componente esențiale ale patrimoniului, este esențial ca administratorii și departamentele financiare să înțeleagă modul în care se aplică impozitul pe construcții începând cu anul 2025, care sunt obligațiile declarative, excepțiile posibile și riscurile asociate unei clasificări greșite.

În esență, noul regim fiscal instituie o cotă unică de 0,5% aplicabilă asupra valorii nete contabile a construcțiilor existente în patrimoniul societății la finalul exercițiului financiar precedent. Prin valoare netă se înțelege valoarea contabilă de intrare a construcției, diminuată cu amortizarea cumulată până la data de 31 decembrie a anului anterior. Această cotă se aplică nu doar construcțiilor aflate în proprietatea firmei, ci și celor deținute în baza unui drept de administrare, concesiune, închiriere sau folosință gratuită din domeniul public ori privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale. În aceste cazuri, firmele au obligația expresă de a comunica autorității publice valoarea construcției până la data de 15 mai a anului următor, pentru ca impozitul să poată fi calculat corect.

Pentru halele industriale și spațiile logistice, acest aspect are o relevanță practică majoră, întrucât multe astfel de construcții sunt edificate pe terenuri concesionate sau utilizate în baza unor contracte de asociere în participațiune. Firmele trebuie să identifice dacă dețin construcția în sine (clădirea) sau doar folosesc terenul ori spațiul, deoarece obligația fiscală decurge din dreptul de proprietate sau din dreptul de folosință asupra construcției, nu asupra terenului. În cazul în care firma a realizat o hală pe terenul concesionat, construcția intră în sfera impozitului pe construcții, chiar dacă terenul nu îi aparține.

O particularitate frecvent întâlnită în practică este situația depozitelor și halelor complet amortizate, care continuă să fie utilizate în activitate. Conform noilor reguli, faptul că o construcție este amortizată integral din punct de vedere contabil nu o exclude de la impozitare. Dimpotrivă, legea stabilește clar că impozitul se calculează și pentru aceste construcții, întrucât ele continuă să genereze beneficii economice. Astfel, firmele trebuie să mențină aceste construcții în evidențele contabile și să includă valoarea lor netă (chiar dacă redusă) în baza de calcul a impozitului.

Pentru companiile din domeniul construcțiilor, al producției și al logisticii, noul regim fiscal aduce și un impact financiar direct. În cazul halelor de producție, a spațiilor logistice și a depozitelor de mari dimensiuni, impozitul anual poate reprezenta o sumă considerabilă, dat fiind că valoarea contabilă a acestor construcții este, de regulă, ridicată. În plus, firmele trebuie să fie atente la reevaluările contabile efectuate – dacă o construcție a fost reevaluată recent la o valoare mai mare, impozitul datorat va crește proporțional. Pe de altă parte, menținerea unor valori contabile nerealiste sau neactualizate poate atrage riscul unor verificări fiscale, întrucât autoritățile pot contesta baza de impunere dacă aceasta nu reflectă realitatea economică.

Pentru a asigura conformitatea fiscală, este recomandabil ca firmele care dețin hale, spații sau depozite să efectueze o analiză internă detaliată a patrimoniului construit. Aceasta trebuie să includă identificarea tuturor construcțiilor aflate în exploatare, verificarea drepturilor de proprietate sau folosință, actualizarea valorilor contabile și determinarea exactă a amortizării. De asemenea, este esențial ca departamentele economice să colaboreze strâns cu specialiști în drept fiscal și contabilitate, pentru a evita interpretările eronate privind clasificarea unor construcții drept „speciale” sau scutite. În cazurile de neclaritate, un raport de reevaluare sau o expertiză contabilă poate oferi baza factuală necesară pentru un calcul corect și pentru justificarea valorii declarate în fața autorităților fiscale.

Totodată, firmele trebuie să țină cont că impozitul pe construcții reglementat de Titlul X din Codul fiscal este distinct de impozitul pe clădiri datorat către bugetele locale. În timp ce impozitul pe clădiri are caracter local și se bazează pe evaluări stabilite de autoritățile municipale, impozitul pe construcții este datorat la bugetul de stat și se raportează prin formularele specifice ANAF. Această diferență impune o gestionare paralelă a celor două obligații, pentru a evita suprapuneri sau omisiuni. În special firmele mari, cu mai multe puncte de lucru sau spații industriale în diferite județe, trebuie să acorde o atenție sporită centralizării acestor date și armonizării raportărilor contabile.

Un alt aspect care merită subliniat este cel al contractelor de închiriere și subînchiriere. În cazul în care o companie închiriază o hală sau un depozit și desfășoară acolo activitate economică, ea nu datorează impozitul pe construcții decât dacă deține dreptul de folosință cu titlu gratuit sau dacă actul juridic o desemnează expres ca titular al obligațiilor fiscale aferente construcției. În schimb, proprietarul construcției – persoană fizică sau juridică – rămâne responsabil pentru calculul și plata impozitului. Este important ca aceste clauze să fie verificate și clar precizate în contracte, pentru a evita litigiile privind obligațiile fiscale.

În practică, multe societăți au constatat că aplicarea noului regim fiscal impune o reevaluare a strategiilor de gestiune a activelor imobiliare. Unele firme optează pentru externalizarea activelor către societăți distincte de administrare, altele preferă reevaluarea periodică pentru optimizarea bazei impozabile. Indiferent de opțiune, corectitudinea evidenței contabile și respectarea termenelor de declarare rămân esențiale pentru a preveni controalele și ajustările din partea autorităților fiscale.

În concluzie, impozitul pe construcții din 2025 reprezintă o obligație fiscală cu efecte directe asupra firmelor care dețin hale, spații și depozite, având un impact semnificativ atât asupra fluxurilor de numerar, cât și asupra planificării investițiilor. Respectarea noilor reguli, actualizarea permanentă a datelor contabile și consultarea specialiștilor fiscali reprezintă pașii esențiali pentru a transforma conformarea într-un avantaj competitiv. Într-un domeniu în care infrastructura construită este coloana vertebrală a activității economice, o bună cunoaștere a regimului fiscal aplicabil construcțiilor nu este doar o obligație legală, ci și o formă de protecție financiară și juridică pentru viitorul companiei.